পূর্বাচলের প্লট বিক্রি 2026: কাগজপত্র, উৎসে কর ও ধাপ

পূর্বাচল এস্টেট এজেন্সি · 2010 থেকে পূর্বাচলের প্লট কেনাবেচায় · হালনাগাদ 27 অক্টোবর 2026

সংক্ষেপে: রাজউক পূর্বাচলের প্লট বিক্রি করতে লাগে গোছানো মূল কাগজ, এমন ক্রেতা যিনি রাজউকে কাগজ মিলিয়ে দেখবেন, আর সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দুটি রেজিস্ট্রি দলিল: বায়নানামা (সইয়ের 60 দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রি) ও সাফ কবলা। নভেম্বর 2025 থেকে রাজউকের তফসিলে থাকা, লিজ দলিল হওয়া আবাসিক প্লট বিক্রিতে রাজউকের অনুমতি লাগে না। রাজউকের 3% ও রেজিস্ট্রির খরচ দেন ক্রেতা; বিক্রেতা দেন উৎসে কর, পূর্বাচলের বেশির ভাগ প্লটে দলিল মূল্যের 3% অথবা শতকপ্রতি 60,000 টাকা, যেটি বেশি।

আগে দেখুন: আপনার প্লট কোন পথে বিক্রি হবে

• লিজ দলিল আছে, প্লট তফসিলে আছে: রাজউকের আগাম অনুমতি ছাড়াই সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে সাফ কবলা।
• লিজ দলিল হয়নি: সাধারণত সাফ কবলা করা যায় না; বাস্তবে রেজিস্ট্রি করা অপ্রত্যাহারযোগ্য আমমোক্তারনামায় হাতবদল হয়।
• ব্যতিক্রমের প্লট (জানুয়ারি 2009–জুলাই 2024-এর বিশেষ বিবেচনার বরাদ্দ, বাণিজ্যিক, বিরোধপূর্ণ, পরিত্যক্ত বা তফসিলের বাইরে): আগে রাজউকের EPMS-এ হস্তান্তর অনুমতির আবেদন, তারপর দলিল।

তফসিলে প্লট ধরে ধরে নাম থাকে, তাই নিজের সেক্টর, রোড ও প্লট নম্বর মিলিয়ে দেখুন। প্রতিটি পথের বিস্তারিত আছে হস্তান্তর ও নামজারি গাইডে।

বিক্রির আগে যে কাগজ গুছিয়ে রাখবেন

আগ্রহী ক্রেতা মূল কাগজ দেখতে চাইবেন, আর দলিলের জন্য সাব-রেজিস্ট্রি অফিসেও এগুলো লাগে। আগে এগুলো এক জায়গায় করুন:

• বরাদ্দপত্র (প্রাথমিক/সাময়িক ও চূড়ান্ত, সংশোধিত থাকলে সেটিও)।
• রাজউকে দেওয়া সব কিস্তির রসিদ, চূড়ান্ত জরিপে বাড়তি জমির দাম দিয়ে থাকলে তার রসিদও।
• দখলপত্র (চূড়ান্ত জরিপের চিঠি থাকলে সেটিও)।
• রেজিস্ট্রি করা লিজ দলিল (99 বছরের)। না থাকলে ওপরের দ্বিতীয় পথ দেখুন।
• আপনার নামে রাজউকের নামজারির চিঠি, যদি প্লট কিনে বা উত্তরাধিকারে পেয়ে থাকেন।
• প্রথম বরাদ্দগ্রহীতা থেকে আপনি পর্যন্ত আগের সব দলিল, নভেম্বর 2025-এর আগের বিক্রিতে রাজউকের অনুমতিপত্রসহ।
• এসি ল্যান্ডের খতিয়ান ও ডিসিআর (নামজারি ফির রসিদ), আর চলতি বছর (1 জুলাই–30 জুন) পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন করের রসিদ।
• আপনার এনআইডি, টিআইএন ও রিটার্নের প্রমাণ। সিটি করপোরেশন, পৌরসভা বা ক্যান্টনমেন্ট এলাকায় রিটার্নের প্রমাণ লাগে; আপনার মৌজায় লাগবে কি না সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জেনে নিন।
• প্লট বন্ধক থাকলে ব্যাংকের ছাড়পত্র; উত্তরাধিকারে পেলে ওয়ারিশ ও উত্তরাধিকার সনদ; মালিকের হয়ে কেউ সই করলে রেজিস্ট্রি করা আমমোক্তারনামা।

প্রতিটি কাগজে আপনার নাম, সেক্টর, রোড, প্লট নম্বর ও আয়তন এক কি না দেখে নিন; অমিল থাকলে ক্রেতার আইনজীবী সেখানেই থামবেন। কোনো কাগজ হারিয়ে গেলে প্লট বিক্রিতে দেওয়ার আগে রাজউকে জেনে নিন কীভাবে কপি পাবেন।

বিক্রেতা কী দেন: উৎসে কর

রাজউকের 3% ফি, রেজিস্ট্রেশন ফি, স্ট্যাম্প ও স্থানীয় সরকার কর দেন ক্রেতা। রেজিস্ট্রির সময় বিক্রেতার খরচ হলো উৎসে কর, যা দলিল রেজিস্ট্রির আগে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে আদায় হয়। রূপগঞ্জ বা কালীগঞ্জ মৌজার রাজউক আবাসিক প্লটে, মানে পূর্বাচলের বেশির ভাগে, উৎসে কর বিধিমালা 2026 (এসআরও 210/2026, তফসিল-1 সারি 6, কার্যকর 1 জুলাই 2026) অনুযায়ী হার দলিল মূল্যের 3% অথবা শতকপ্রতি 60,000 টাকা, যেটি বেশি। 1 কাঠা প্রায় 1.65 শতক।

• উৎসে কর আইনে বিক্রেতার কর, তবে বাস্তবে কে দেবেন তা অনেক সময় দরদামে ঠিক হয়। বায়নানামায় লিখে নিন।
• অর্থ আইন 2026-এর পর এই কর আর বিক্রেতার চূড়ান্ত কর নয়, তাই রিটার্নে আরও কর আসতে পারে। কর পরামর্শকের সাথে কথা বলুন।
• পূর্বাচলের ঢাকা জেলার ছোট অংশের প্লট বেশি হারের সারিতে পড়ে; সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জেনে নিন।
• দলিল মূল্য সরকারি সর্বনিম্ন (মৌজা) মূল্যের কম হতে পারে না। আমরা দলিলে কম মূল্য দেখানোর পরামর্শ দিই না; ঝুঁকিগুলো এখানে।

ক্রেতার দিকের খরচ, দলিল মূল্যের প্রায় 8.5%, দেখুন খরচের হিসাবে।

ধাপগুলো, আর কোথায় সময় লাগে

1. কাগজ গোছান, পথ ঠিক করুন। তফসিলে নিজের প্লট খুঁজুন। ব্যতিক্রমে পড়লে দলিলের তারিখ কথা দেওয়ার আগে রাজউকের EPMS-এ হস্তান্তর অনুমতির আবেদন করুন: 1 সেপ্টেম্বর 2026 থেকে পূর্বাচলের আবেদন অনলাইনে হয়, আর রাজউকের সিদ্ধান্তের কোনো প্রকাশিত সময়সীমা আমরা পাইনি।
2. দাম ও কোন খরচ কে দেবেন, ঠিক করুন। তারপর বায়নানামা সই করুন এবং সইয়ের 60 দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রির জন্য জমা দিন (রেজিস্ট্রেশন (সংশোধন) আইন 2026)। বাকি টাকা, দলিলের শেষ তারিখ আর কেউ সরে গেলে কী হবে, লিখে রাখুন।
3. ক্রেতাকে যাচাই করতে দিন। ক্রেতা আপনাকে নিয়ে রাজউকের নথি দেখতে আর সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে আগের দলিল তল্লাশি করতে চাইবেন (পরের অংশ দেখুন)।
4. সাফ কবলা রেজিস্ট্রি প্লটের মৌজা যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে (বেশির ভাগ প্লটে রূপগঞ্জ বা কালীগঞ্জ)। ক্রেতা পে-অর্ডারে রাজউকের 3% ও রেজিস্ট্রির খরচ দেন; আপনি দেন উৎসে কর। বাকি টাকা নিন শুধু ব্যাংকে, নিজের হিসাবে।
5. দলিলের পরে ক্রেতা রাজউকে কাগজ দেন। 90 দিনের মধ্যে দলিলের সার্টিফায়েড কপি ও নামজারির কাগজ, আর রাজউক 30 দিনের মধ্যে নথি হালনাগাদ করবে। এসি ল্যান্ডের নামজারিতে ভূমি মন্ত্রণালয়ের লক্ষ্য 28 দিন; মন্ত্রণালয়ের 2022 সালের হিসাবে গড়ে লেগেছিল 43 দিন (প্রথম আলো, 28 সেপ্টেম্বর 2022)।

ক্রেতা আপনাকে যেভাবে যাচাই করবেন, আর কেন তা আপনার পক্ষে

প্রত্যেক আগ্রহী ক্রেতাকে, আমরা ও আমাদের গাইড, টাকা দেওয়ার আগে বিক্রেতা যাচাই করতে বলি। ধরে নিন ক্রেতা:

• ফটোকপি নয়, মূল কাগজ দেখতে চাইবেন;
• আপনাকে নিয়ে রাজউকের এস্টেট ও ভূমি শাখায় প্লটের নথি দেখবেন;
• আপনার এনআইডির নাম, বাবার নাম ও ছবি বরাদ্দপত্র ও রাজউকের নথির সাথে মেলাবেন;
• সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে আগের বায়না, বিক্রি, আমমোক্তারনামা বা বন্ধক তল্লাশি করবেন;
• প্লটটি বিশেষ বিবেচনার বরাদ্দ কি না জানতে চাইবেন;
• টাকা দেবেন শুধু ব্যাংকে, আপনার নিজের নামের হিসাবে।

এটি আপনার পক্ষেই। যে ক্রেতা নথি মিলিয়ে দেখেছেন, তিনি সই করতে প্রস্তুত; আর পরিষ্কার যাচাই প্রতারণার সেই ভয় দূর করে, যার কারণে বেশির ভাগ প্লট-লেনদেন আটকে যায়। আপনি বিদেশে থাকলে ক্রেতা ভিডিও কল আর বাংলাদেশ মিশনে করা আমমোক্তারনামা চাইবেন (কীভাবে হয়)। ক্রেতাদের কী দেখতে বলা হয়, তা আছে মালিক যাচাই গাইডে।

পূর্বাচল এস্টেট এজেন্সির মাধ্যমে বিক্রি

• প্লট দেখানোর আগে আমরা ক্রেতা যাচাই করি।
• আপনার ফোন নম্বর কাউকে দিই না, আর আপনার প্লট নম্বর বা রোড নম্বর কোথাও প্রকাশ করি না। সাইটে দেখানো হয় আস্কিং প্রাইস ও তার তারিখ, সেক্টর, সাইজ, কোনমুখী, সামনের রাস্তা আর ম্যাপে প্লটের জায়গা।
• কমিশন দেন শুধু প্লট বিক্রি হলে, কাজ শুরুর আগে আপনার সাথে ঠিক করা হারে।
• আমরা 2010 সাল থেকে পূর্বাচলের প্লট কেনাবেচায় কাজ করছি; অফিস: বাড়ি 13, রোড 305, সেক্টর 24, পূর্বাচল নতুন শহর, ঢাকা (শনি থেকে বৃহস্পতিবার সকাল 10টা–সন্ধ্যা 6টা; শুক্রবার ও সরকারি ছুটির দিন বন্ধ)।

শুরু করতে সেক্টর ও সাইজ জানিয়ে বিনামূল্যে জেনে নিন একই রকম প্লটের আস্কিং প্রাইস এখন কত: প্লট বিক্রি করুন পাতায়, অথবা কল বা WhatsApp করুন: 01711-482191।

বিক্রেতারা যা জানতে চান

পূর্বাচলের প্লট বিক্রি করতে কি রাজউকের অনুমতি লাগে?

প্লট আবাসিক, তফসিলে আছে, লিজ দলিল রেজিস্ট্রি হয়েছে আর ব্যতিক্রমে পড়ে না, তাহলে লাগে না। ব্যতিক্রমের প্লটে আগে EPMS-এ রাজউকের অনুমতি নিতে হয়।

রাজউকের 3% ফি কে দেন?

ক্রেতা, দলিলের সময় সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে (গৃহায়ন ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয়ের 9 নভেম্বর 2025-এর প্রজ্ঞাপন)।

লিজ দলিল না হওয়া প্লট কি বিক্রি করা যায়?

সাধারণত সাফ কবলায় নয়; বাস্তবে রেজিস্ট্রি করা অপ্রত্যাহারযোগ্য আমমোক্তারনামায় হাতবদল হয়, আর নভেম্বর 2025-এর নিয়ম এসব প্লটে কীভাবে খাটে তা এখনো পরিষ্কার নয়, তাই রাজউকে জেনে নিন (বিস্তারিত)।

উত্তরাধিকারে পাওয়া প্লট কি বিক্রি করা যায়?

যায়। তফসিলভুক্ত প্লটে ওয়ারিশদের নামে নামজারিতে রাজউকের আগাম অনুমতি লাগে না, আবেদন EPMS-এ; সাফ কবলায় সব ওয়ারিশকে সই করতে হয় (বিস্তারিত)।

উৎসে করই কি আমার চূড়ান্ত কর?

না। অর্থ আইন 2026-এর পর এটি আর চূড়ান্ত কর নয়, তাই রিটার্নে আরও কর আসতে পারে; কর পরামর্শকের সাথে কথা বলুন।

সূত্র

• গৃহায়ন ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয়ের প্রজ্ঞাপন, 9 নভেম্বর 2025 (রাজউকের নোটিশে স্ক্যান): অনুমতি ছাড়া বিক্রি, ক্রেতার 3% ফি, 90 দিনে জমা
• রাজউকের ওয়েবসাইট: তফসিলের গেজেট ও 31 আগস্ট 2026-এর অনলাইন সেবার নোটিশ
• রাজউক EPMS সেবা নির্দেশিকা: হস্তান্তর অনুমতি, নামজারি ও উত্তরাধিকার
• এনবিআর: উৎসে কর বিধিমালা 2026, এসআরও 210/2026, তফসিল-1 সারি 6 (রূপগঞ্জ, কালীগঞ্জ)
• পিডব্লিউসি বাংলাদেশ: অর্থ আইন 2026-এর মূল সংশোধনী
• রেজিস্ট্রেশন (সংশোধন) আইন 2026: বায়নানামা 60 দিনে
• পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আইন 2012
• প্রথম আলো, 28 সেপ্টেম্বর 2022: ই-নামজারির লক্ষ্য 28 দিন, গড়ে লেগেছে 43 দিন (ভূমি মন্ত্রণালয়ের তথ্য)

সর্বশেষ যাচাই: 25 অক্টোবর 2026। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়; সই করার আগে রাজউকে প্লটের অবস্থা আর কর পরামর্শকের কাছে নিজের করের অবস্থা নিশ্চিত হয়ে নিন।