পূর্বাচল প্লট হস্তান্তর ও নামজারি: নিয়ম, ধাপ, কাগজপত্র ও খরচ

8 অক্টোবর 2026 পর্যন্ত পাওয়া তথ্য অনুযায়ী, রাজউক পূর্বাচলের বেশিরভাগ আবাসিক প্লট বিক্রি, দান বা উত্তরাধিকার সূত্রে হস্তান্তর করতে এখন রাজউকের আগাম অনুমতি লাগে না (গৃহায়ন ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয়ের নভেম্বর 2025-এর প্রজ্ঞাপন)। ক্রেতাকে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল মূল্যের 3% হস্তান্তর ফি দিতে হয়; রেজিস্ট্রির অন্য খরচ মিলিয়ে মোট আনুমানিক 10.5–11.5%।

তবে এখানে কয়েকটি শর্ত আছে। প্লটটি আবাসিক হতে হবে, রাজউকের প্রকাশিত তফসিলে (তালিকায়) থাকতে হবে, এবং নিচে বলা ব্যতিক্রমগুলোর মধ্যে পড়া চলবে না। এই লেখায় নিয়ম, ধাপ, কাগজপত্র ও খরচ সহজ করে বলা হয়েছে। কোন তথ্য আমরা সূত্র থেকে নিশ্চিত হতে পেরেছি আর কোনটি পারিনি, সেটাও আলাদা করে লেখা আছে।

এক নজরে মূল তথ্য

বিষয়	তথ্য	কোন তারিখের	সূত্র
আবাসিক প্লট হস্তান্তরে রাজউকের আগাম অনুমতি লাগে কি?	তফসিলভুক্ত আবাসিক প্লটে লাগে না। বিক্রি, দান/হেবা, উত্তরাধিকার, বণ্টন, আমমোক্তারনামা এবং প্লটের বিপরীতে ঋণ নেওয়া, সবই এর আওতায়।	প্রজ্ঞাপন 9–10 নভেম্বর 2025 (তারিখ নিয়ে পত্রিকাভেদে এক দিনের ফারাক আছে); সঙ্গে সঙ্গে কার্যকর	বাসস, প্রথম আলো, যুগান্তর
ইজারাদাতা (রাজউক)-কে দেওয়া হস্তান্তর ফি	শুধু প্লট বা জমির ক্ষেত্রে দলিল মূল্যের 3%; ফ্ল্যাট বা ভবনসহ জমির ক্ষেত্রে 2%। দলিল গ্রহীতা (ক্রেতা) দলিল করার সময় সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জমা দেন।	নভেম্বর 2025	বাসস, যুগান্তর, টিবিএস বাংলা
দলিলের পর রাজউককে জানানোর সময়সীমা	দলিলের সার্টিফায়েড কপি ও নামজারির কাগজ 90 দিনের মধ্যে রাজউকে জমা দিতে হবে।	নভেম্বর 2025	বাসস, প্রথম আলো
দেরিতে জমা দিলে জরিমানা	দিনে 50 টাকা, সর্বোচ্চ 10,000 টাকা।	নভেম্বর 2025	টিবিএস বাংলা, বাসস
রাজউক কত দিনে রেকর্ড হালনাগাদ করবে	কাগজ পাওয়ার 30 দিনের মধ্যে; ক্রেতাকে রেজিস্টার্ড ডাকে এবং ই-মেইল বা অন্য ইলেকট্রনিক মাধ্যমে জানাতে হবে।	নভেম্বর 2025	প্রথম আলো, যুগান্তর
যেসব ক্ষেত্রে এখনো রাজউকের অনুমোদন লাগে	বাণিজ্যিক, প্রাতিষ্ঠানিক ও শিল্প প্লট; সরকারি স্বার্থ জড়িত মালিকানা বিরোধ থাকা প্লট; পরিত্যক্ত সম্পত্তির তালিকাভুক্ত প্লট; জানুয়ারি 2009 থেকে জুলাই 2024 পর্যন্ত বিশেষ বিবেচনায় বরাদ্দ পাওয়া প্লট; প্লট ভাগ করা, একাধিক প্লট একত্র করা ও ব্যবহার শ্রেণি বদলানো।	নভেম্বর 2025	বাসস, প্রথম আলো
অনুমতি ছাড়া হস্তান্তরযোগ্য প্লটের তফসিল	11 ডিসেম্বর 2025 পর্যন্ত প্রকাশ হয়নি, ফলে রেজিস্ট্রি আটকে ছিল। পরে রাজউকের ওয়েবসাইটে তফসিলের নোটিশ আসে (অংশ 1 ও অংশ 3; অংশ 3-এর তারিখ 30 ডিসেম্বর 2025)। ফাইলগুলো আমরা খুলতে পারিনি, তাই পূর্বাচলের নির্দিষ্ট কোনো প্লট তালিকায় আছে কি না তা এখানে নিশ্চিত নয়।	11 ডিসেম্বর 2025; 30 ডিসেম্বর 2025	মানবজমিন, রাজউকের নোটিশ
রেজিস্ট্রেশন ফি	দলিল মূল্যের 1%।	5 জুলাই 2020 থেকে চালু; 31 আগস্ট 2026-এ হালনাগাদ পাতায় একই হার	ল্যান্ড রেজিস্ট্রেশন বিডি (এসআরও 196, 2020)
স্ট্যাম্প শুল্ক	দলিল মূল্যের 1.5%।	পাতা হালনাগাদ 31 আগস্ট 2026	ল্যান্ড রেজিস্ট্রেশন বিডি
স্থানীয় সরকার কর	সিটি করপোরেশন ও ক্যান্টনমেন্ট এলাকায় 2%, অন্য এলাকায় 3%। পূর্বাচলে এখন কোন হার ধরা হচ্ছে তা নিশ্চিত নয়।	পাতা হালনাগাদ 31 আগস্ট 2026	ল্যান্ড রেজিস্ট্রেশন বিডি
হস্তান্তরে উৎসে কর (আয়কর আইন 2023, ধারা 125; উৎসে কর বিধিমালা, বিধি 6)	রূপগঞ্জ (নারায়ণগঞ্জ) ও কালীগঞ্জ (গাজীপুর) থানায় রাজউকের আবাসিক প্লট: দলিল মূল্যের 3% অথবা প্রতি শতক জমিতে 60,000 টাকা, যেটি বেশি। এটি হস্তান্তরকারী অর্থাৎ বিক্রেতার কর।	1 জুলাই 2025 থেকে প্রযোজ্য হার। 2026–27 অর্থবছরের সারণি (উৎসে কর বিধিমালা 2026, এসআরও 273, 5 জুলাই 2026) পড়া যায়নি; পূর্বাচলের হার অপরিবর্তিত আছে কি না নিশ্চিত নয়।	একনাবিন / বেকার টিলি, অর্থ অধ্যাদেশ 2025-এর পরিবর্তন (পরিশিষ্ট ডি), ট্যাক্স ভ্যাট পয়েন্ট
এসি ল্যান্ড অফিসে নামজারি ফি	মোট 1,170 টাকা, অনলাইনে দিতে হয়।	27 ফেব্রুয়ারি 2026	খবর সংযোগ (ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশ)
রাজউকের আইন	টাউন ইমপ্রুভমেন্ট অ্যাক্ট 1953-এর জায়গায় আসে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ অধ্যাদেশ 2026 (13 নং, 19 জানুয়ারি 2026); পরে সেটি রহিত করে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ আইন 2026 (67 নং আইন, গেজেট 10 এপ্রিল 2026)। অধ্যাদেশে বরাদ্দ পাওয়া জমি হস্তান্তরে বিধি দিয়ে ঠিক করা হারে ফি নেওয়ার ক্ষমতা ছিল। আইনের পাঠ পড়া যায়নি, তাই এর হস্তান্তর-সংক্রান্ত ধারা নিশ্চিত নয়।	10 এপ্রিল 2026	বাংলাদেশের আইন (bdlaws), লেজিসলেটিভ বিভাগ

নভেম্বর 2025-এ কী বদলেছে

পূর্বাচলের প্লট 99 বছরের ইজারার প্লট। আগে বিক্রি, দান, বন্ধক বা আমমোক্তারনামা দিতে হলে রাজউকের অনুমোদন নিতে হতো, হস্তান্তরের পর নামজারির জন্য আবার অনুমোদন লাগত। কর্মকর্তা ও বরাদ্দগ্রহীতারা নিজেরাই বলেছেন, এই প্রক্রিয়ায় সময় লাগত এবং হয়রানি হতো (দ্য বিজনেস স্ট্যান্ডার্ড, 4 আগস্ট 2025)।

এরপর গৃহায়ন ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয় সাত দফার একটি প্রজ্ঞাপন জারি করে। তাতে তফসিলভুক্ত আবাসিক প্লট ও ফ্ল্যাটে ইজারাদাতার অনুমোদনের শর্ত তুলে দেওয়া হয়, আর আগের অনুমোদন ফির বদলে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে শতাংশ হারে ফি নেওয়ার ব্যবস্থা করা হয় (বাসস, 11 নভেম্বর 2025; যুগান্তর)।

দুটি বিষয়ে সাবধান থাকুন:

তফসিল সবচেয়ে জরুরি। ছাড়টি শুধু তফসিলে থাকা প্লটের জন্য। প্রজ্ঞাপনের এক মাস পরও তালিকা না আসায় রেজিস্ট্রি আটকে ছিল। পত্রিকায় আসা একটি ঘটনায় একজন প্রবাসী পূর্বাচলের 10 কাঠার প্লট বোনদের হেবা করতে এসে আটকে যান (মানবজমিন, 11 ডিসেম্বর 2025)। কাউকে টাকা দেওয়ার আগে দেখে নিন আপনার প্লট তালিকায় আছে কি না।
প্লটের ফি 3%। বাসস, প্রথম আলো, টিবিএস, যুগান্তর ও মানবজমিন সবাই প্লটের জন্য 3% লিখেছে। একই প্রজ্ঞাপন নিয়ে একটি প্রতিবেদনে (কালবেলা, 19 নভেম্বর 2025) 5% ছাপা হয়েছে; আমরা এটিকে ভুল বলে ধরছি, তবে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে হারটি মিলিয়ে নিন।

এরপর আর কিছু বদলেছে কি? 8 অক্টোবর 2026 পর্যন্ত প্রজ্ঞাপন বাতিল বা 3% হার বদলের কোনো খবর আমরা পাইনি। তবে রাজউকের নিজের ওয়েবসাইট খুলতে না পারায় সেখান থেকে এটি নিশ্চিত করা যায়নি। 2026 সালে রাজউকের আইন নতুন করে হয়েছে (ওপরের সারণি দেখুন)। অধ্যাদেশের যে ধারাগুলো আমরা পড়েছি, সেখানে বিধি দিয়ে হস্তান্তর ফি ঠিক করার কথা আছে, কিন্তু বরাদ্দ পাওয়া প্লট হস্তান্তরে আগাম অনুমতির কথা নেই (bdlaws)। 2026-এর আইনের অধীনে নতুন বিধিতে ফি বদলেছে কি না, তা নিশ্চিত নয়।

ধাপে ধাপে: সাধারণ ক্ষেত্র (তফসিলভুক্ত আবাসিক প্লট)

প্লটটি ছাড়ের আওতায় পড়ে কি না দেখুন। প্লট আবাসিক, রাজউকের প্রকাশিত তফসিলে আছে, বিরোধ নেই, পরিত্যক্ত তালিকায় নেই, এবং জানুয়ারি 2009 থেকে জুলাই 2024-এর মধ্যে বিশেষ বিবেচনায় বরাদ্দ নয়, এগুলো নিশ্চিত হোন (বাসস)।
বিক্রেতার কাগজ যাচাই করুন। নিচের তালিকা ধরে মিলিয়ে নিন। প্লটের নথি রাজউকের যে এস্টেট ও ভূমি শাখায় আছে, সেখান থেকে বর্তমান বরাদ্দগ্রহীতার নাম, বকেয়া ও কোনো নিষেধ আছে কি না জেনে নিন।
দাম ও দলিল মূল্য ঠিক করুন। কোন খরচ কে দেবে তা আগেই ঠিক করে নিন। সব শতাংশ ফি দলিল মূল্যের ওপর হিসাব হয়। সরকার নির্ধারিত সর্বনিম্ন (মৌজা) মূল্যের নিচে সাব-রেজিস্ট্রি অফিস জমি রেজিস্ট্রি করে না (টেকনিক্যাল আলামিন, 9 ফেব্রুয়ারি 2026)।
দলিল তৈরি করান। আইনজীবী বা লাইসেন্সধারী দলিল লেখক দিয়ে করান। ভূমি মন্ত্রণালয় জানিয়েছে, সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে শুধু লাইসেন্সধারী দলিল লেখকই কাজ করতে পারবেন এবং ফির তালিকা টানিয়ে রাখতে হবে (ল’ইয়ার্স ক্লাব বাংলাদেশ, 4 ডিসেম্বর 2025)।
ফি জমা দিন। রাজউকের 3% হস্তান্তর ফি অন্য খরচের সঙ্গে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসেই জমা হয় (যুগান্তর)। রেজিস্ট্রেশন ফি, স্ট্যাম্প শুল্ক ও স্থানীয় সরকার কর পে-অর্ডারে, উৎসে কর চালানে দিতে হয় (ল্যান্ড রেজিস্ট্রেশন বিডি)।
দলিল রেজিস্ট্রি করুন প্লটের এখতিয়ারভুক্ত সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে। জমি কেনাবেচার দলিল রেজিস্ট্রি বাধ্যতামূলক; রেজিস্ট্রি ছাড়া দলিল দিয়ে মালিকানা দাবি করা যায় না (ল’ইয়ার্স ক্লাব বাংলাদেশ)। রসিদ রেখে দিন এবং সার্টিফায়েড কপি তুলে নিন।
90 দিনের মধ্যে রাজউকে জানান। দলিলের সার্টিফায়েড কপি ও নামজারির কাগজ জমা দিন। রাজউক 30 দিনের মধ্যে মালিকানার রেকর্ড হালনাগাদ করে ডাকে ও ইলেকট্রনিক মাধ্যমে জানাবে (প্রথম আলো)।
এসি ল্যান্ড অফিসে নামজারি করুন ও ভূমি উন্নয়ন কর দিন, যেখানে প্লটের খতিয়ান খোলা আছে। ফি 1,170 টাকা, অনলাইনে (খবর সংযোগ)।

নিশ্চিত নয়: রাজউকে 90 দিনের কাগজ জমার আগে এসি ল্যান্ডের নামজারি শেষ করতে হবে কি না, তা প্রতিবেদনগুলো থেকে পরিষ্কার নয়। তফসিলভুক্ত প্লটে রাজউক এখনো নিজের নামজারি ফি নেয় কি না, সেটাও নিশ্চিত নয় (রাজউকের অনলাইন নির্দেশিকায় 10,000 টাকা ও তার ওপর 15% ভ্যাট লেখা আছে, রাজউক ইপিএমএস নির্দেশিকা)। কাগজ জমা দেওয়ার সময় রাজউক থেকে জেনে নিন।

কোন সাব-রেজিস্ট্রি অফিস? প্রকল্পের বড় অংশ নারায়ণগঞ্জের রূপগঞ্জ উপজেলায়, বাকিটা গাজীপুরের কালীগঞ্জ উপজেলায়। 2026-এর মাঝামাঝি সরকার পুরো প্রকল্প এলাকা ঢাকা জেলায় আনার অনুমোদন দিয়েছে (ইত্তেফাক, 2 জুলাই 2026)। এর গেজেট হয়েছে কি না, রেজিস্ট্রি বা এসি ল্যান্ডের এখতিয়ার বদলেছে কি না, তা নিশ্চিত নয়। পে-অর্ডার করার আগে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জিজ্ঞেস করে নিন।

ব্যতিক্রম: যেখানে এখনো রাজউকের অনুমোদন লাগে

নিচের ক্ষেত্রগুলোতে ছাড় প্রযোজ্য নয় (বাসস; প্রথম আলো):

বাণিজ্যিক, প্রাতিষ্ঠানিক ও শিল্প প্লট, ফ্ল্যাট বা স্পেস।
সরকারি স্বার্থ জড়িত মালিকানা বিরোধ থাকা আবাসিক প্লট।
পরিত্যক্ত সম্পত্তির তালিকায় থাকা প্লট।
জানুয়ারি 2009 থেকে জুলাই 2024 পর্যন্ত বিশেষ বিবেচনায় বরাদ্দ পাওয়া প্লট, পরবর্তী নির্দেশ না আসা পর্যন্ত। ওই সময়ের পূর্বাচলের বরাদ্দ নিয়ে তদন্ত চলছে (বণিক বার্তা, 20 জুলাই 2025)।
যে প্লট এখনো প্রকাশিত তফসিলে ওঠেনি।
প্লট ভাগ করা, একাধিক প্লট একত্র করা বা ব্যবহার শ্রেণি বদলানো; এসবে সব সময়ই রাজউকের অনুমতি লাগে।

ব্যতিক্রমে পড়া আবাসিক প্লটে আগের অনুমোদন পদ্ধতিই চলবে, আর অনুমোদন পাওয়ার পর 2% বা 3% ফি দিতে হবে (যুগান্তর)। রাজউকের অনলাইন নির্দেশিকা ও একটি আইন-সেবা প্রতিষ্ঠানের ব্যাখ্যা অনুযায়ী আগের পদ্ধতির ধাপগুলো এ রকম (রাজউক ইপিএমএস নির্দেশিকা; অ্যাডভোকেট এম এস মিশুক):

নোটারি করা হলফনামাসহ নির্ধারিত ফরমে রাজউকে আবেদন (ইপিএমএস পোর্টালে অনলাইনেও করা যায়)।
ক্রেতা ও বিক্রেতা মূল কাগজ, এনআইডি, করের কাগজ ও ছবি নিয়ে সশরীরে হাজিরা দেন।
রাজউক নথি, বকেয়া ও দখল যাচাই করে; ফাইল এস্টেট শাখার কর্মকর্তাদের ধাপে ধাপে ওঠে।
রাজউক টাকা জমার নোটিশ দেয়; সাধারণত এক মাসের মধ্যে ব্যাংকে ফি জমা দিতে হয়।
রাজউক হস্তান্তর অনুমতি দেয় ও সাব-রেজিস্ট্রারকে কপি পাঠায়; এরপর দলিল রেজিস্ট্রি হয়।
রাজউকে নামজারি, তারপর এসি ল্যান্ড অফিসে নামজারি।

সময় লাগে 2 থেকে 6 মাস বলে জানানো হয়েছে (অ্যাডভোকেট এম এস মিশুক)। পূর্বাচলের জন্য আগের কাঠাপ্রতি হস্তান্তর ফি নিশ্চিত নয়। আমরা শুধু গুলশান, বনানী, বারিধারা, উত্তরা ও নিকুঞ্জের হার পেয়েছি (কাঠাপ্রতি 2 লাখ থেকে 2.20 লাখ টাকা, সঙ্গে কাঠাপ্রতি 2,000 টাকা ডকুমেন্টেশন ফি ও 15% ভ্যাট; 2025 সালের ফি হিসেবে উল্লেখ করা)। রাজউকের নির্দেশিকায় শুধু লেখা আছে, নির্ধারিত হারে ফি দিতে হবে। আমমোক্তারনামার ক্ষেত্রে রাজউকের নির্দেশিকায় কাঠাপ্রতি 3,000 টাকা নিয়োগ ফি ও কাঠাপ্রতি 30,000 টাকা উন্নয়ন ফি লেখা আছে (রাজউক ইপিএমএস নির্দেশিকা); তফসিলভুক্ত আবাসিক প্লটে এগুলো এখনো লাগে কি না, নিশ্চিত নয়।

কাগজপত্রের তালিকা

কাগজ	কে দেয়	কী দেখবেন, কোথায় যাচাই করবেন
বরাদ্দপত্র (সংশোধিত বরাদ্দপত্র থাকলে সেটিও)	রাজউক	বরাদ্দগ্রহীতার নাম, প্লট, রোড, সেক্টর, আয়তন ও বরাদ্দের ক্যাটাগরি। রাজউকের এস্টেট ও ভূমি শাখার নথির সঙ্গে মিলিয়ে নিন। বরাদ্দের তারিখ জানুয়ারি 2009–জুলাই 2024-এর বিশেষ বরাদ্দের মধ্যে পড়ে কি না দেখুন।
সব কিস্তির টাকা জমার রসিদ	রাজউক / ব্যাংক	রাজউকের খাতায় কোনো বকেয়া নেই।
দখল হস্তান্তর পত্র	রাজউক	প্লট বাস্তবে বুঝিয়ে দেওয়া হয়েছে; মাঠের সীমানা লে-আউট নকশার সঙ্গে মেলে।
রেজিস্ট্রি করা লিজ দলিল	ইজারাদাতা রাজউক; সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রি	দলিল নম্বর ও তারিখ; সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে সার্টিফায়েড কপি তুলে মিলিয়ে নিন। লিজের শর্তগুলো পড়ুন।
বিক্রেতার নামে রাজউকের নামজারি পত্র	রাজউক	বিক্রেতা মূল বরাদ্দগ্রহীতা না হলে (কিনে, উত্তরাধিকারে বা দানে পেলে) এটি লাগবে। রাজউকের রেকর্ডে মিলিয়ে নিন।
আগের সব হস্তান্তর দলিল ও প্রতিটির রাজউক অনুমতিপত্র	সাব-রেজিস্ট্রি অফিস / রাজউক	মূল বরাদ্দগ্রহীতা থেকে বর্তমান বিক্রেতা পর্যন্ত মালিকানার ধারাবাহিকতায় কোনো ফাঁক নেই।
এসি ল্যান্ডের নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর	এসি ল্যান্ড অফিস	প্লটের খতিয়ান খোলা থাকলে নাম বিক্রেতার সঙ্গে মিলতে হবে। ভূমি মন্ত্রণালয়ের অনলাইন সেবায় যাচাই করুন।
ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) রসিদ	ইউনিয়ন ভূমি অফিস / অনলাইন	চলতি বাংলা সন পর্যন্ত পরিশোধ করা।
বিক্রেতার এনআইডি, টিআইএন ও রিটার্ন দাখিলের প্রমাণ	নির্বাচন কমিশন / এনবিআর	সব কাগজে নামের বানান এক। সিটি করপোরেশন, পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট এলাকার দলিলে রিটার্নের প্রমাণ চাওয়া হয় (ল্যান্ড রেজিস্ট্রেশন বিডি)।
আমমোক্তারনামা (বিক্রেতার পক্ষে অন্য কেউ এলে)	মালিক; সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রি	রেজিস্ট্রি করা হতে হবে, বিক্রির ক্ষমতা স্পষ্ট লেখা থাকতে হবে, মালিক জীবিত আছেন এবং তা প্রত্যাহার করেননি। মালিক মারা গেলে আমমোক্তারনামা আর কার্যকর থাকে না (রাজউক ইপিএমএস নির্দেশিকা)। মালিকের সঙ্গে সরাসরি কথা বলুন।
উত্তরাধিকার সনদ ও ওয়ারিশ সনদ (উত্তরাধিকারে পাওয়া প্লট)	দেওয়ানি আদালত / স্থানীয় কর্তৃপক্ষ	সব ওয়ারিশের নাম আছে এবং সবাই সই করছেন। উত্তরাধিকারের ক্ষেত্রে রাজউকের নির্দেশিকায় আদালতের সনদ চাওয়া হয়েছে।
ব্যাংকের ছাড়পত্র (প্লট বন্ধক থাকলে)	ঋণদাতা ব্যাংক	ঋণ শোধ হয়েছে এবং বন্ধক অবমুক্ত করা হয়েছে।

খরচ ও একটি হিসাবের উদাহরণ

খরচ তিন ভাগে পড়ে: রাজউকের হস্তান্তর ফি, সরকারের রেজিস্ট্রি খরচ, আর ছোটখাটো নির্দিষ্ট ফি।

উদাহরণ: দলিল মূল্য 3 কোটি টাকা

যা ধরে নেওয়া হয়েছে। পূর্বাচলের রূপগঞ্জ বা কালীগঞ্জ অংশে তফসিলভুক্ত 5 কাঠার আবাসিক প্লট (5 কাঠা = 8.25 শতক), একজন ব্যক্তি আরেকজন ব্যক্তির কাছে বিক্রি করছেন। স্থানীয় সরকার কর 3% ধরা হয়েছে। উৎসে কর 1 জুলাই 2025 থেকে প্রযোজ্য হারে ধরা হয়েছে; 2026–27 অর্থবছরের হার নিশ্চিত নয়।

খাত	হার	টাকা	সাধারণত কে দেন	সূত্র
রাজউকের হস্তান্তর ফি	দলিল মূল্যের 3%	9 লাখ	ক্রেতা	যুগান্তর
রেজিস্ট্রেশন ফি	1%	3 লাখ	ক্রেতা	ল্যান্ড রেজিস্ট্রেশন বিডি
স্ট্যাম্প শুল্ক	1.5%	4.50 লাখ	ক্রেতা	ওই
স্থানীয় সরকার কর	3% (ধরে নেওয়া; সিটি করপোরেশনের হার হলে 2%)	9 লাখ	ক্রেতা	ওই
উৎসে কর, ধারা 125	দলিল মূল্যের 3% (9 লাখ টাকা) অথবা 60,000 টাকা × 8.25 শতক (4.95 লাখ টাকা), যেটি বেশি	9 লাখ	আইনে বিক্রেতা (হস্তান্তরকারীর কর); বাস্তবে অনেক সময় দরদামের সময় ঠিক হয়	একনাবিন / বেকার টিলি
শতাংশ হারের খরচ মোট	11.5%	34.50 লাখ

স্থানীয় সরকার কর 2% হলে মোট দাঁড়ায় 31.50 লাখ টাকা (10.5%)।
উৎসে কর বাদে ক্রেতার অংশ 25.50 লাখ টাকা (8.5%), স্থানীয় সরকার কর 3% ধরে।
ছোট নির্দিষ্ট ফি আলাদা: ই-ফি 100 টাকা, পাতা হিসাবে এন-ফি ও এনএন-ফি, 300 টাকার স্ট্যাম্পে হলফনামা এবং হস্তান্তর নোটিশে 10 টাকার কোর্ট ফি (ল্যান্ড রেজিস্ট্রেশন বিডি)।
দলিলের পরে: এসি ল্যান্ড নামজারি 1,170 টাকা (খবর সংযোগ); রাজউকের রেকর্ড হালনাগাদ বা নামজারি ফি লাগে কি না, নিশ্চিত নয়।
আইনজীবী বা দলিল লেখকের পারিশ্রমিক এবং আমাদের ব্রোকারেজ আলাদা; এগুলো আগেই কথা বলে ঠিক করা হয়।

যেসব কারণে হিসাব বদলাতে পারে

প্লটের আয়তন। উৎসে করের ন্যূনতম অঙ্ক শতকপ্রতি হিসাব হয়। তাই 10 কাঠার প্লটে (16.5 শতক) ন্যূনতম অঙ্ক 9.90 লাখ টাকা, যা 3 কোটি টাকার 3%-এর চেয়ে বেশি।
এলাকার সারি। উৎসে করের সারণিতে রূপগঞ্জ ও কালীগঞ্জ 3%-এর সারিতে, আর খিলক্ষেতসহ ঢাকার কয়েকটি থানা 5%-এর সারিতে (রাজউকের আবাসিক প্লটে 5% অথবা শতকপ্রতি 1.50 লাখ টাকা) (একনাবিন / বেকার টিলি)। পূর্বাচল ঢাকা জেলায় এলে এর সারি বদলাবে কি না, নিশ্চিত নয়।
ভ্যাট। বিক্রেতা ভূমি বা ভবন উন্নয়নকারী প্রতিষ্ঠান হলে দলিলে ভ্যাট লাগে (সাব-রেজিস্ট্রারের কার্যালয়, সোনাতলা)। ব্যক্তি থেকে ব্যক্তির কাছে বিক্রিতে আমরা ভ্যাট ধরিনি; সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নিশ্চিত হয়ে নিন।
মূলধনি আয়। অর্থ আইন 2026-এ সম্পত্তি হস্তান্তরের উৎসে করকে বিক্রেতার চূড়ান্ত কর হিসেবে ধরার নিয়ম তুলে দেওয়া হয়েছে বলে জানানো হয়েছে (পিডব্লিউসি বাংলাদেশ)। রিটার্নে আর কত কর আসতে পারে, বিক্রেতা তাঁর কর পরামর্শকের কাছে জেনে নিন।
মোট চাপ। রিহ্যাব জুন 2026-এ বলেছে, জমি ও ফ্ল্যাট নিবন্ধনে 13%-এর বেশি খরচ হয় এবং 2026–27 অর্থবছরের বাজেটে তা কমানো হয়নি (আজকের পত্রিকা, 15 জুন 2026)।

যে ভুলগুলো বেশি হয়, আর প্রতারণা থেকে সাবধান

তফসিল না দেখে বায়না দেওয়া। প্লট তালিকায় না থাকলে বা 2009–2024-এর বিশেষ বরাদ্দ হলে সরাসরি দলিল করা যাবে না।
শুধু কাগজ হাতবদল করে কেনা। পূর্বাচলের অনেক প্লট রেজিস্ট্রি দলিল ছাড়া কাগজ বুঝিয়ে দিয়ে হাতবদল হয়েছে (আজকের পত্রিকা, 28 এপ্রিল 2024)। রেজিস্ট্রি দলিল আর রাজউকের রেকর্ডে আপনার নাম না উঠলে কাগজে-কলমে আপনি মালিক নন।
মালিকের সঙ্গে দেখা না করে আমমোক্তারনামার ওপর ভরসা করা। মালিক প্রত্যাহার করলে বা মারা গেলে এটি অকার্যকর; রেজিস্ট্রি করা না হলে গ্রহণ না-ও হতে পারে।
মালিকানার ধারাবাহিকতা না দেখা। আগের প্রতিটি বিক্রির রেজিস্ট্রি দলিল থাকতে হবে; নভেম্বর 2025-এর আগের বিক্রি হলে রাজউকের হস্তান্তর অনুমতিও থাকতে হবে।
খরচ বাঁচাতে দলিলে কম মূল্য দেখানো। এতে আপনি কত টাকা দিয়েছেন তার প্রমাণ দুর্বল হয়; সর্বনিম্ন মূল্যের নিচে হলে রেজিস্ট্রিও হবে না।
90 দিনের মধ্যে রাজউকে কাগজ না দেওয়া। জরিমানা সামান্য, কিন্তু রাজউকের রেকর্ডে নাম না ওঠা পর্যন্ত পরে বিক্রি, ঋণ বা নকশা অনুমোদনে দেরি হতে পারে।
দালালের হাতে নগদে সরকারি ফি দেওয়া। সরকারি খরচ পে-অর্ডার বা চালানে দিতে হয়; রসিদ বুঝে নিন। বাড়তি টাকা চাইলে জেলা রেজিস্ট্রারের কাছে অভিযোগ করা যায় (ল’ইয়ার্স ক্লাব বাংলাদেশ)।
“রাজউক ম্যানেজ করে দেব” কথায় বিশ্বাস করা। যাচাই নিজে করুন বা নিজের আইনজীবী দিয়ে করান।
এক পরিবারে এক প্লটের নিয়ম ভুলে যাওয়া। 2026-এর অধ্যাদেশে বলা ছিল, কোনো ব্যক্তি বা পরিবার সরকারি সংস্থা থেকে একটির বেশি প্লট বা ফ্ল্যাট বরাদ্দ পাবে না, তথ্য গোপন করলে বাজেয়াপ্ত হতে পারে (bdlaws)। বরাদ্দগ্রহীতার কাছ থেকে কেনা ক্রেতার ওপর এর প্রভাব পড়ে কি না, নিশ্চিত নয়; আইনজীবীর কাছে জেনে নিন।

সাধারণ জিজ্ঞাসা

পূর্বাচলের প্লট বিক্রি করতে কি এখন রাজউকের অনুমতি লাগে?

রাজউকের প্রকাশিত তফসিলে থাকা আবাসিক প্লটে নভেম্বর 2025-এর প্রজ্ঞাপন অনুযায়ী আগাম অনুমতি লাগে না। বাণিজ্যিক প্লট, বিরোধ থাকা প্লট, পরিত্যক্ত তালিকার প্লট এবং জানুয়ারি 2009 থেকে জুলাই 2024-এর বিশেষ বরাদ্দের প্লটে এখনো অনুমোদন লাগে (বাসস)।

পূর্বাচল প্লটের রাজউক হস্তান্তর ফি কত?

প্লটের ক্ষেত্রে দলিল মূল্যের 3%। ক্রেতা দলিল করার সময় সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জমা দেন (যুগান্তর)। 3 কোটি টাকার দলিলে এটি 9 লাখ টাকা।

পূর্বাচলের প্লট রেজিস্ট্রি করতে মোট কত খরচ হয়?

আমাদের ধরে নেওয়া হিসাবে দলিল মূল্যের প্রায় 10.5–11.5%: রাজউক ফি 3%, রেজিস্ট্রেশন ফি 1%, স্ট্যাম্প শুল্ক 1.5%, স্থানীয় সরকার কর 2–3% এবং উৎসে কর 3%। 2026–27 অর্থবছরের উৎসে করের হার নিশ্চিত নয়।

রাজউকের প্লট কেনার পর 90 দিনের নিয়মটা কী?

দলিলের 90 দিনের মধ্যে দলিলের সার্টিফায়েড কপি ও নামজারির কাগজ রাজউকে জমা দিতে হবে। দেরি হলে দিনে 50 টাকা, সর্বোচ্চ 10,000 টাকা জরিমানা। এরপর রাজউক 30 দিনের মধ্যে রেকর্ড হালনাগাদ করবে (প্রথম আলো)।

রাজউকে নামজারি করলেই হবে, নাকি এসি ল্যান্ডেও নামজারি লাগবে?

দুটি আলাদা রেকর্ড। রাজউকের রেকর্ডে থাকে লিজ কার নামে; এসি ল্যান্ডের খতিয়ান হলো ভূমি রাজস্বের রেকর্ড, যার ভিত্তিতে খাজনা দিতে হয়। প্লটের খতিয়ান খোলা থাকলে দুটিই করুন (অ্যাডভোকেট এম এস মিশুক)।

আমমোক্তারনামা (পাওয়ার অব অ্যাটর্নি) দিয়ে পূর্বাচলের প্লট কেনা যাবে?

যাবে, তবে সাবধানে। এটি রেজিস্ট্রি করা হতে হবে, বিক্রির ক্ষমতা স্পষ্ট লেখা থাকতে হবে; মালিক প্রত্যাহার করলে বা মারা গেলে এটি আর চলে না (রাজউক ইপিএমএস নির্দেশিকা)। মালিকের সঙ্গে সরাসরি বা ভিডিও কলে কথা বলে নিশ্চিত হোন।

প্লটটি “বিশেষ বিবেচনায়” বরাদ্দ কি না বুঝব কীভাবে?

বরাদ্দপত্রে বরাদ্দের ক্যাটাগরি ও তারিখ দেখুন, তারপর রাজউকের এস্টেট ও ভূমি শাখায় নথি থেকে নিশ্চিত হোন। জানুয়ারি 2009 থেকে জুলাই 2024-এর মধ্যে বিশেষ বিবেচনায় বরাদ্দ পাওয়া প্লট সরকারের পরবর্তী সিদ্ধান্ত না আসা পর্যন্ত অনুমতি ছাড়া হস্তান্তর করা যাবে না (প্রথম আলো)।

ছেলেমেয়ে বা ভাইবোনকে পূর্বাচলের প্লট হেবা করতে কি রাজউকের অনুমোদন লাগবে?

তফসিলভুক্ত আবাসিক প্লটে দান ও হেবাও একই ছাড়ের আওতায় (বাসস)। নিকটাত্মীয়ের মধ্যে হেবায় 3% ফি ও রেজিস্ট্রির অন্য খরচ কম লাগে কি না, তা নিশ্চিত নয়; সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জেনে নিন।

আমরা যেভাবে পাশে থাকি

পূর্বাচল এস্টেট এজেন্সি 2010 সাল থেকে রাজউক পূর্বাচলের প্লট কেনাবেচায় মধ্যস্থতা করছে। আমরা ব্রোকার; রাজউক নই, আইন-সেবা প্রতিষ্ঠানও নই। আমরা বিক্রির জন্য থাকা প্লট দেখাতে পারি, বিক্রেতার কাগজ জোগাড় ও মিলিয়ে দেখতে সাহায্য করতে পারি, রাজউক অফিস ও সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে সঙ্গে যেতে পারি, আর চাইলে আইনজীবী বা দলিল লেখকের সঙ্গে যোগাযোগ করিয়ে দিতে পারি। ফোন বা হোয়াটসঅ্যাপ: 01711482191।

সূত্র

সর্বশেষ যাচাই: 8 অক্টোবর 2026। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি পরামর্শ নয়; টাকা দেওয়ার আগে রাজউক ও একজন আইনজীবীর কাছ থেকে আপনার প্লটের অবস্থা নিশ্চিত হয়ে নিন।